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完善住房租賃制度的五點建議!



  黨的十九大報告要求的堅持“房住不炒”,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,已經隨著國家房地產調控政策的深入,成為房地產市場發展的重要趨勢。建立完善的住房租賃政策,實現“長租即長住、長住即長安”,既是深化住房制度供給側結構性改革的需要,更是健全房地產調控長效機制的內在需求。增加租賃住房供給,努力形成“高端有市場,中端有服務,低端有保障”多層次的供給格局,促進住房市場由以購為主向租購并舉轉變鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業,鼓勵利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業務。


  中央政府在堅持引入集體建設用地用于租賃住房建設的基礎上,要求各級地方政府,尤其是一二線城市或常住人口凈流入城市,在年度土地出讓計劃中(含主城區“三舊”改造和更新用地等存量土地),規定一定比率的出讓土地必須用于租賃住房建設,或用于公租房的建設。鼓勵各地盤活各類閑置土地、低效利用土地和批而未供土地,按規定改為租賃住房用地。鼓勵租賃企業按規定通過存量項目進行整體承租改造后直接面向市場,大力發展長租公寓。加快推進住房租賃公共管理服務平臺建設,推動“租購同權”有效落實打通國土部門的不動產登記系統、公安部門的流動人口登記系統、稅務部門的個稅系統、教育部門的學籍系統和涉及“五險一金”等政府部門管理系統,破解“數據孤島”,實現行政管理部門之間公共管理數據的有效交互和利用,實現對租賃人信用資質的立體畫像。


  保障承租人享受基本公共服務權益。對于與租賃企業或個人簽訂6個月或一年以上長期租賃合同的承租人,輔之以政府部門管理系統的數據交互認證,各級政府和行政部門要在居住證申領、個稅抵扣、積分入戶、子女入學等方面給予承租者人“市民待遇”或“準市民待遇”。拓寬融資渠道,構建層次清晰、分工明確的融資體系以滿足不同類型融資需求建議對《國有土地使用權出讓收支管理辦法》作修訂,參照國有資本劃轉10%充實社保基金的做法,對國有土地使用權出讓收入按一定比例,規定必須專項用于購買、新建、改建、租賃公租房。


  建議組建專門的住房銀行。可以考慮在將各地現有的住房公積金管理中心的基礎上,整體改制為統一的住房銀行,專業從事有關政策性住房租賃金融業務。一方面降低企業繳納公積金的繳存比例,以減輕企業負擔,另一方面鼓勵提高個人志愿性存款金額與優惠住房貸款金額、利率相匹配。拓展直接融資的渠道。鼓勵金融機構,根據證券化基礎資產的區別,適時開發權益類ABS、債權性質的ABS和REITs等多種產品,尤其需要在現有的類REITs產品基礎上重點發展公募REITs,充分發揮REITs對建立我國房屋租賃市場長效機制的重要功效。


  鼓勵商業銀行應依據其風險控制能力,結合各類住房租賃機構的運營模式,開展有針對性的融資產品研發和方式創新,滿足不同類型住房租賃機構的融資需求。完善住房租賃管理的法律體系,規范住房租賃市場,保障承租人居住權、安全感和幸福感盡快出臺基本住房保障法,明確涉及住房租賃的各類主體的權利和義務,特別是對控制租金水平、規范租賃合同、限制租約解除、懲處違法行為等方面應予以具體而嚴格的規定,以切實保障房屋承租人的合法權益,建立起安全、規范、穩定的租賃關系。進一步完善住房租賃管理制度。各級地方政府應結合實際,加快住房租賃管理體制改革,理順住房租賃管理與城市建設管理、社區管理、人口與治安管理的關系,明確職責分工,建立分層分級管理體系。


  應加快建立實施住房租賃合同登記備案制度,為政府實施住宅租賃管控、保護承租人利益提供基礎信息;加快建立經紀機構、住房租賃企業、出租人、承租人等各類住房租賃市場主體的信用管理體系,進行規范管理,形成聯合激勵懲戒機制;探索建立城市租金編制體系,參考基準地價的制定、更新與平衡方式,建立一套科學且具有實際指導意義的租金體系,發揮租賃價格的指導作用,為政府監管執法提供依據。加大稅收政策支持力度,激活住房租賃市場主體的參與度目前,財政部和國家稅務總局對公租房的建設和運營,明確了在涉及城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅等方面的稅收優惠政策,建議對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,加大給予稅收優惠政策支持。


  對個人出租住房的,在現有減按1.5%計算繳納增值稅、減半征收個人所得稅的基礎上,建議采取只要依法申報,但在一定年限內免征的稅收優惠。對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,在現有適用6%的增值稅稅率的基礎上,在一定年限內減半征收。對專業的住房租賃公司出租住房的,參照執行公租房的在城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅等方面的稅收優惠政策,同時充分考慮其在折舊、裝修、維護等方面的稅前計提,并在一定年限內對企業所得稅進行優惠減免。對金融機構提供的涉及住房租賃的融資,只要能單獨核算的,給予增值稅和所得稅的專項減免。此次轉載僅供分享,不作商業用途。


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