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上海房屋租賃:開年淡季行情 跌幅環比擴大


  人民網上海2月11日電(記者孫小靜)2017年1月,上海房屋租賃指數為1922點,比2016年12月下降4點,環比下跌0.23%,跌幅相比上月擴大0.10個百分點。新年伊始指數延續去年末下跌走勢。


  1月,租賃市場新年弱勢開局,租金跌幅環比擴大,去年10月開始的年末周期性淡季延續至今年元月。上海房屋租賃指數辦公室認為,1月租賃市場受春節前返鄉潮及租約到期或提前退租影響,市場空置率加大。市場特征表現為:一、在元旦和春節兩個節假日疊加效應下,成交萎縮,環比去年12月下降三成。二、假日期間,外來務工人員返鄉,學生放假,尤其是初創申城的年輕白領或另覓新職或離城謀業,導致退租增多而新增需求不足。三、部分房東主動下調掛牌價吸引租客,幅度多在3%-5%,但成交依舊緩慢,中介機構上門咨詢客戶成交意愿低下,多為試探行情;部分房東則面對冷清行情,撤牌等待春節后返城租賃高峰。四、與散客出租形成對比的是,社會資本投資運營的連鎖公寓擴大規模,憑借對客戶需求的細分和服務優勢,招攬年輕租客、商務租客,甚至包括高端租客,規模效應正在凸顯


  上海積極貫徹中央要求加快培育和發展住房租賃市場的戰略部署。1月17日,上海市政府部門透露將在全市的中青年醫師和教師中逐步推廣,把現有的公租房,轉換成青年教師公寓,或者青年醫護人員公寓。合理延長租賃時間,使得公租房可以成為一種過渡方式,等到他們有能力在市場上購買房子。


  高端市場跌幅居前


  1月,高端市場租賃指數下跌0.27%,跌幅相比上月擴大0.12個百分點。其中,一室下跌0.28%,二室下跌0.27%,三室下跌0.25%。


  除奉賢、金山、崇明外,所監測的50個高端房源板塊均現下跌,高端市場需求降溫明顯。其中非市中心板塊跌幅較大,如普陀真如、浦東金橋、浦東唐鎮、閔行龍柏金匯,分別下跌0.52%、0.40%、0.38%、0.36%。這些板塊中,一室、二室跌幅較大,如浦東金橋、閔行龍柏金匯一室均下跌0.55%,浦東唐鎮、閔行金虹橋二室分別下跌0.53%、0.51%。究其由,春節前夕部分高端租客返鄉過節,而不少外企也縮減外派人員數量,致使行情低迷,房東不愿空置選擇降價3%-5%出租。而市中心范圍,租金跌幅相對小,如陸家嘴、徐匯龍華、浦東聯洋分別下跌0.19%、0.16%、0.16%。由于高端房源供應少,成交案例中,三室以上的大戶型受到追捧,月租金2-3萬的不在少數。租客既有高收入群體過渡租用,也有公司租借后做會所使用。


  中端郊區掛牌上升


  1月,中端市場租賃指數下跌0.24%,跌幅相比上月擴大0.08個百分點。其中,二室下跌0.22%,三室下跌0.25%。


  除金山、崇明外,所監測的14個行政區全部下跌。1月中端市場表現略有分化,郊區跌幅略大,如松江、嘉定、閔行、寶山分別下跌0.31%、0.30%、0.25%、0.25%。郊區板塊在買賣市場轉冷后,不少改善房源由賣轉租,新增掛牌數量增加15%-20%,但市場承接能力并未跟上,加上春節前需求本就不足,由此跌幅較大。中介店抽樣顯示,掛牌10套以上待租房源的小區比比皆是,成交下滑五成,即使房東大幅降價5%以上也乏人問津。如嘉定豐莊、閔行七寶、青浦徐涇、浦東川沙,分別下跌0.45%、0.39%、0.33%、0.32%。而市區的長寧、普陀、楊浦、黃浦,分別下跌0.25%、0.18%、0.18%、0.15%。換租成為需求主導,但新增需求并不旺盛,主要為部分外來已婚、中高收入白領、合租等租賃需求,成交下滑三成以上。板塊中,長寧中山公園、虹口新江灣城、楊浦控江路、浦東塘橋分別下跌0.20%、0.17%、0.13%、0.09%。二室租金掛牌水平在8000元,實際成交價格在7500元左右。


  低端局部需求活躍


  1月,低端市場租賃指數下跌0.22%,跌幅相比上月擴大0.12個百分點。其中,一室下跌0.20%,二室下跌0.23%。


  所監測的全部16個行政區均下跌。市區如楊浦、長寧、靜安、虹口分別下跌0.34%、0.28%、0.24%、0.21%。郊區如青浦、松江、閔行、嘉定分別下跌0.26%、0.21%、0.20%、0.18%。郊區延續動遷房源主導成交,尤其是外環外軌交站附近及輻射范圍的動遷房源成為低端租客的首選。租賃需求成交則下滑一到二成,如浦東航頭、奉賢南橋、寶山顧村、松江泗涇,分別下跌0.15%、0.09%、0.08%、0.07%。區域內房源充足、選擇廣泛,人均合租成本1000元-1500元是主流。而市區供應以老工房(售后公房)為主,部分有較豐富租房經驗者,選擇趕在春節后租賃高潮之前入市看房,提前鎖定合適房源,如成交集中的靜安大寧綠地、徐家匯、虹口曲陽、普陀武寧,分別下跌0.29%、0.28%、0.23%、0.21%,一室、二室的租金在3000-5000元。


  目前,作為一線城市上海的租售比為1:500-600,遠超發達國家1:200-300的指標,但有其合理性。租金依據現有住房資源,而房價還看增值空間,處于發展期的中國住宅成長性無疑超過發達國家,不能用同一租售比標準比較不同時期的市場。據調查,滬上租客中30歲以下近七成,租客中四成已婚。在政府要求加快培育和發展住房租賃市場的大背景下,租賃需求將大量釋放,購租并舉,開拓中國房地產市場的新局面。


  上海房屋租賃指數辦公室認為,1月,租賃市場租金、成交量,自去年10月起已經連續4個月下跌,其中租金是從漲幅下跌到絕對下跌。租賃市場新年開局受到節前稀釋需求影響,預計春節后隨著各類租賃需求的全面爆發,租房潮如期而至。買賣市場高壓調控政策料不會松動,買轉租需求也將持續釋放,租賃指數由負轉正或為期不遠。


  (責編:董志雯、軒召強)


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